ঢাকার একটি বেসরকারি প্রতিষ্ঠানে চাকরিরত কমলাপুর এলাকার বাসিন্দা শাহানারা বেগম ও সিরাজুল ইসলাম দম্পতি। নিজেদের সারা জীবনের সঞ্চয়ের সঙ্গে ব্যাংক থেকে আরো কিছু টাকা ঋণ নিয়ে ঢাকায় একটি ফ্ল্যাট কেনার ইচ্ছে ছিল। কিন্তু বর্তমানে সরকার পরিবর্তনের পর ব্যাংক থেকে টাকা তুলে ফ্ল্যাট কেনার সাহস পাচ্ছেন না। দেশের কঠিন অর্থনৈতিক সংকটে বিপর্যয়ের মুখে পড়েছে আবাসনশিল্প।

রাজনৈতিক পটপরিবর্তনের পর নানা অস্থিরতা, ক্রেতা-বিনিয়োগকারীদের মধ্যে অনিশ্চয়তা, উচ্চ নিবন্ধন ফি, নির্মাণসামগ্রীর দাম বেড়ে যাওয়া, ডিটেইলড এরিয়া প্ল্যান (ড্যাপ) সংশোধন না করাসহ বেশ কিছু কারণে দেশের আবাসন ব্যবসা ঝিমিয়ে পড়েছে। ঢাকায় ফ্ল্যাট বুকিং ও বিক্রি কমে গেছে। এমনকি অনেক গ্রাহক আগে বুকিং দেয়া ফ্ল্যাটের কিস্তিও নিয়মিত পরিশোধ করছেন না। এতে ছোট ও মাঝারি আবাসন প্রতিষ্ঠানগুলো আর্থিক সংকটে পড়েছে।

এ খাতের ব্যবসায়ীরা বলছেন, গত বছরের আগস্টে ঢাকা মহানগরের জন্য নতুন বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা বা ড্যাপ (২০২২-৩৫ সাল) কার্যকর হওয়ার পর থেকে আবাসন খাতে নতুন প্রকল্পের সংখ্যা কমে গেছে। আগে ঢাকার বেশির ভাগ এলাকায় ভবনের যে আয়তন পাওয়া যেত; সে তুলনায় এখন পাওয়া যাচ্ছে ৬০ শতাংশ আয়তন। ফলে, জমির মালিকরা আবাসন প্রতিষ্ঠানের সঙ্গে প্রকল্প করতে আগ্রহী হচ্ছেন না। এদিকে, এ শিল্পের সঙ্গে সংশ্লিষ্ট দুই শতাধিক ব্যাকওয়ার্ড লিঙ্কেজ বা সহযোগী শিল্পও ভালো নেই। সব মিলিয়ে আবাসনশিল্পের ৪৫৮ উপখাত ঝুঁকিতে রয়েছে।

ব্যবসায়ীরা জানিয়েছেন, দেশের আবাসন খাতে চলছে ভয়াবহ অস্থিরতা। আতঙ্কিত ক্রেতারা টাকা হাতছাড়া করতে নারাজ। প্লট ও ফ্ল্যাটের কিস্তি পরিশোধ বন্ধ। নেই টাকার সরবরাহ। এমন পরিস্থিতিতেও আবাসন প্রতিষ্ঠানগুলোকে ব্যাংক কোনো সহযোগিতা করছে না। অসংখ্য ব্যবসাপ্রতিষ্ঠান বন্ধের হুমকিতে পড়েছে। সব মিলিয়ে উদ্বিগ্ন আবাসন ব্যবসায়ীরা। তাদের বিশ্বাস, দেশে স্থিতিশীলতা এলে বিক্রিও বাড়বে; কিন্তু ড্যাপ সংশোধন করা না হলে বিপদে পড়বে আবাসন খাত।

জানা গেছে, সরাসরি অর্ধকোটি মানুষের কর্মসংস্থান রয়েছে আবাসন শিল্পে। আর এই শিল্পের ওপর প্রত্যক্ষ ও পরোক্ষ প্রায় দুই কোটি মানুষ নির্ভরশীল। আবাসন শিল্প মালিকদের সংগঠন রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশ (রিহ্যাব) জানিয়েছে, দেশে সা¤প্রতিক সময়ে নির্মাণসামগ্রীর দাম অনেক বেড়েছে। প্লট আর ফ্ল্যাট বিক্রি এখন শূন্যের কোঠায়। ক্রেতাদের কিস্তি পরিশোধও বন্ধ। নেই টাকার সরবরাহ। ফলে প্রায় দুই লাখ কোটি টাকার বিনিয়োগ নিয়ে অনিশ্চয়তার মুখে পড়েছেন উদ্যোক্তারা। অনেক ব্যবসাপ্রতিষ্ঠান বন্ধ হওয়ার হুমকিতে পড়ায় ব্যবসায়ীরা উদ্বিগ্ন।

উদ্যোক্তারা বলছেন, মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র ও ইউরোপসহ উন্নত দেশগুলোতে আবাসন খাতে এক শতাংশ সুদে ঋণ দেয়া হয়। কিন্তু বাংলাদেশে ক্রেতাদের জন্য সে ব্যবস্থা নেই। তাই চলমান এ সংকট উত্তরণে আবাসন খাতের ক্রেতাদের জন্য স্বল্প সুদের বিশেষ ঋণ তহবিল গঠন করতে হবে।

ড্যাপ ও ফার সমস্যা : ঢাকা শহরকে বাসযোগ্য করতে রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ (রাজউক) নতুন বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা বা ড্যাপ (২০২২-৩৫) তৈরি করেছে। গত বছরের আগস্টে যা কার্যকর হয়। তবে সমালোচনার কারণে ওই ব্যবস্থা থেকে সরে এসে ফ্লোর এরিয়া রেশিওর (ফার) ভিত্তিতে ভবনের আয়তন নির্ধারণের সুপারিশ করা হয়। এতে পরিকল্পিত এলাকার তুলনায় অন্য এলাকায় ভবনের আয়তন কমে যায়। উদ্যোক্তাদের সমালোচনায় কিছু জায়গায় সংশোধনের কথা জানায় রাজউক। যদিও পরিস্থিতির উন্নতি হয়নি এখনো।

এ প্রসঙ্গে রিহ্যাব সভাপতি মো. ওয়াহিদুজ্জামান বলেন, অনেক এলাকায় আগে যেখানে আটতলা ভবন নির্মাণ করা যেত, সেখানে নতুন ড্যাপ অনুযায়ী করা যাবে চার থেকে পাঁচতলা। নতুন ড্যাপের প্রজ্ঞাপন জারির পর আবাসন খাতে স্থবিরতা নেমে এসেছে। আগামী বছর থেকে সংকট মারাত্মক আকার ধারণ করবে। এ প্রসঙ্গে জানতে চাইলে রিহ্যাবের পরিচালক ও রাজা হোল্ডিং লিমিটেডের ব্যবস্থাপনা পরিচালক সেলিম রাজা পিন্টু ভোরের কাগজকে বলেন, রাজউক ২০১০ সালে ড্যাপ নীতিমালা করে। সেটা এখনো ১০ শতাংশও বাস্তবায়ন হয়নি। বিষয়টি এমন- ‘কাজীর গরু কেতাবে আছে, গোয়ালে নেই’। এটা সম্পূর্ণ বিভ্রান্তিকর একটি নীতি। আমরা এর বিরুদ্ধে। আমরা বর্তমান সরকারের সঙ্গে এ বিষয়ে আলোচনা করেছি। আশা করি, শিগগিরই এটার পরিবর্তন হবে। আমরা রাজউককে একমাসের আল্টিমেটাম দিয়েছি। আমরা বলেছি ২০০৮ সালের নিয়মেই আমরা বিল্ডিং করতে চাই।

পট পরিবর্তনের প্রভাবে ক্রমাগত বিক্রি কমছে : তথ্য অনুযায়ী, দেশের ব্যবসায়ী, আমলা ও রাজনীতিবিদদের একটি অংশ সব সময় আবাসনে বিনিয়োগ করে থাকেন। রাজনৈতিক পটপরিবর্তনের পর অনেক ব্যবসায়ী ও রাজনীতিবিদ আত্মগোপনে আছেন। অন্যদিকে, অন্তর্বর্তী সরকার দায়িত্ব নেয়ার পর বিশেষ ওই গোষ্ঠী বর্তমানে আবাসনে বিনিয়োগ করার ক্ষেত্রে নিষ্ক্রিয় আছেন। দেশের শীর্ষস্থানীয় আবাসন প্রতিষ্ঠানের একজন কর্মকর্তা নাম প্রকাশ না করার শর্তে বলেন, গত দুই মাসে ফ্ল্যাট বিক্রির লক্ষ্যমাত্রা অর্জিত হয়নি। তিনি বলেন, গত দুই মাসে ফ্ল্যাটের বিক্রি কমে গেছে। কোনো কোনো গ্রাহক বুকিং দেয়া ফ্ল্যাটের কিস্তিও দিচ্ছেন না। তবে যারা ব্যাংক ঋণ নিয়ে ফ্ল্যাট কিনেছেন, তাদের কিস্তি পাওয়া যাচ্ছে।

রিহ্যাবের দেয়া তথ্যানুযায়ী, ২০১০ থেকে ২০১২ সাল পর্যন্ত প্রতি বছর গড়ে ১৫ হাজারের কাছাকাছি ফ্ল্যাট-অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি হয়েছে। এরপর ২০১৩ থেকে ২০১৬ পর্যন্ত সেটি নেমে বছরে গড়ে ১২ হাজারের কিছু বেশিতে ঠেকে। ২০১৭-২০ পর্যন্ত প্রতি বছর গড়ে ১৩ থেকে ১৪ হাজারে দাঁড়ায়। ২০২০ সালের জুলাই থেকে ২০২২ সালের জুন পর্যন্ত প্রতি বছর ১৫ হাজারের কাছাকাছি ফ্ল্যাট-অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি হয়েছে। এরপর নির্মাণ উপকরণের মূল্য বেড়ে যায়, যার প্রভাব দেখা যায় ফ্ল্যাট-অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রিতে। সঙ্গে শুরু হয় করোনা মহামারিও। ফলে, কমতে থাকে ফ্ল্যাট কেনা-বেচা। ২০২২-২৩ অর্থবছরে বিক্রি হয় ১০ হাজারের কাছাকাছি এবং ২০২৩-২৪ অর্থবছরে সংখ্যাটি ১০ হাজারের নিচে নেমে যায়। ছাত্র-জনতার আন্দোলনের পর আবাসান ব্যবসা আরো মন্দা অবস্থায় পতিত হয়েছে বলে জানিয়েছেন এ খাতের ব্যবসায়ীরা।

এ প্রসঙ্গে জানতে চাইলে রিহ্যাবের সিনিয়র সহসভাপতি লিয়াকত আলী ভূঁইয়া ভোরের কাগজকে বলেন, ব্যবসাবাণিজ্যের অবস্থা এখন খারাপ। ক্রেতারা কিস্তি দিতে পারছেন না। ক্রেতারা টাকা ধরে রেখে পরিস্থিতি পর্যবেক্ষণ করছেন। ইতোমধ্যে আবাসন শিল্পের সার্বিক পরিস্থিতি ও সমস্যা সমাধানে বর্তমান সরকারের সঙ্গে আলাপ-আলোচনা শুরু করেছে রিহ্যাব। সরকারও আমাদের সমস্যা সমাধানের আশ্বাস দিয়েছে।

কমানো যায়নি নিবন্ধন ব্যয় : আবাসন খাতের অন্যতম সমস্যা রেজিস্ট্রেশন ফি। ফ্ল্যাট কেনাবেচায় ভাটার কারণ হিসেবে এ বিষয়টিকে সামনে এনেছেন ব্যবসায়ী নেতারা। তারা বলছেন, নতুন ও পুরনো ফ্ল্যাটের নিবন্ধনের হার একই হওয়ায় বাজার বড় হচ্ছে না। এ বিষয়ে রাজা হোল্ডিং লিমিটেডের ব্যবস্থাপনা পরিচালক সেলিম রাজা পিন্টু বলেন, আমরা একটি ফ্ল্যাট বিক্রি করতে গেলে ১৬-১৭ শতাংশ রেজিস্ট্রেশন খরচ হয়। যেটা কোনো অবস্থাতেই কাম্য নয়। এজন্য অনেক ক্রেতা ফ্ল্যাট কিনে; কিন্তু রেজিস্ট্রেশন করতে গড়িমসি করে। আবার কোনো পুরনো ফ্ল্যাট বিক্রি করতে গেলে একই রেজিস্ট্রেশন খরচ দিতে হচ্ছে। অথচ একটি পুরনো গাড়ি কিনতে গেলে ৮ ভাগের ১ ভাগ খরচ লাগে। আমরা গ্যাস, পানি, বিদ্যুৎ নিয়ে অনেক সমস্যায় আছি। কোর্টে গেলে দেখা যাবে, মামলার বেশির ভাগই হচ্ছে জমিজমা, ফ্ল্যাট, লেনদেন সংক্রান্ত। এজন্য আমাদের আলাদা একটি রিয়েল এস্টেট কোর্ট থাকা দরকার ছিল। অর্থনীতিতে আমরা একটি বড় ভূমিকা পালন করছি। অথচ আবাসন খাতের নিজস্ব কোনো ব্যাংক নেই। আমাদের বর্তমান কমিটি চেষ্টা করছি সরকারের কাছে সমস্যাগুলো তুলে ধরতে।

কিছুটা কমলেও এখনো উর্ধ্বমুখী নির্মাণসামগ্রীর দাম : পটপরিবর্তনের ফলে ব্যবসায় স্থবিরতা বিরাজ করছে। এতে বাজারে এখন নির্মাণের প্রধান উপকরণ রড-সিমেন্টের দাম কিছুটা কমেছে। রডের ক্ষেত্রে প্রতি টনে পাঁচ থেকে সাত হাজার টাকা পর্যন্ত কমেছে। আর সিমেন্টে প্রতি ব্যাগে কমেছে ১০ থেকে ১৫ টাকা পর্যন্ত। তবে রাজধানীর বিভিন্ন বাজারে এখনো প্রতি টন রড গ্রেডভেদে ৮৬ থেকে ৯২ হাজার টাকায় বিক্রি হচ্ছে। ঢাকার বাইরে দাম আরেকটু বেশি। খুচরা বিক্রেতারা বলছেন, বড় বড় আবাসন কোম্পানি থেকে শুরু করে ব্যক্তিপর্যায়ে অনেকে নির্মাণকাজ করলেও সরকার পরিবর্তনের ফলে উন্নয়নের কাজে স্থবিরতা দেখা দিয়েছে। তাই রডের চাহিদা কমে গেছে। চাহিদা কমলেও দাম কমেনি বললেই চলে। বাবুল ট্রেডার্সের স্বত্বাধিকারী মো. বাবুল আহমেদ ভোরের কাগজকে বলেন, নির্মাণের সিজন শুরু হয় অক্টোবর-নভেম্বর থেকে। এ সময়ে নির্মাণ উপকরণের দাম কিছুটা বেড়ে যায়, এবার রড-সিমেন্টে উল্টো। দাম কমেছে এগুলোর। গত জুলাই মাস থেকে বেচা-কেনা নেই বললেই চলে। তবে বিপরীতে বালু এবং পাথরের দাম বেড়েছে। তাছাড়া ইট, খোয়াসহ অন্যগুলোর দাম এখনো বেশি।

বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রি কমেছে : সাম্প্রতিক রাজনৈতিক পটপরিবর্তনের পর থেকে ঢাকায় বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি প্রায় নেই বললেই চলে। সংশ্লিষ্টরা জানিয়েছেন, গত কয়েক বছর বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্টের চাহিদা বেশি থাকলেও ৫ আগস্ট গণঅভ্যুত্থানের পর তা কমে যায়। তারা বলেন, বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্টগুলো বেশির ভাগই কেনেন উচ্চবিত্ত ব্যবসায়ী বা সরকারি কর্মকর্তারা। দেড় হাজার থেকে আড়াই হাজার বর্গফুটের অ্যাপার্টমেন্টকে প্রিমিয়াম ও তিন হাজার বর্গফুটের বেশি আয়তনের অ্যাপার্টমেন্টকে বিলাসবহুল হিসেবে ধরা হয়। তবে বাড়ির অবস্থানের ওপর নির্ভর করে এই শ্রেণিবিন্যাস ভিন্ন হতে পারে। অনন্ত রিয়েল এস্টেট লিমিটেডের হেড অব ব্র্যান্ড অ্যান্ড কমিউনিকেশনস রবিউল ইসলাম জানান, হঠাৎ করে রাজনৈতিক পালাবদল বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রিতে ব্যাপক প্রভাব ফেলেছে। কারণ পরিস্থিতি ধীরে ধীরে স্থিতিশীল হলেও এখনো পুরো স্বাভাবিক নয়। সুতরাং, মানুষ বড় অঙ্কের টাকা খরচের আগে সময় নিচ্ছেন।

অপ্রদর্শিত অর্থ বিনিয়োগের সুবিধা : ক্ষমতার পালাবদলের পর এনবিআর চলতি ২০২৪-২৫ অর্থবছরের বাজেটে ১৫ শতাংশ কর দিয়ে ঢালাওভাবে অপ্রদর্শিত অর্থ (কালো টাকা) সাদা করার সুযোগ গত ২ সেপ্টেম্বর প্রজ্ঞাপনের মাধ্যমে বাতিল করে। তবে চলতি বাজেটে কালো টাকা বিনিয়োগের জন্য আবাসন খাতে দেয়া সুযোগের বিষয়ে সরকার কোনো সিদ্ধান্ত না দেয়ায় আইনের দিক থেকে এটি এখনো বহাল রয়েছে। গত তিন মাস আবাসন খাতে স্থবিরতা থাকার কারণে এ খাতের ব্যবসায়ীরা বুঝতে পারছেন, এ সুযোগ কাজে লাগাচ্ছেন না বিনিয়োগকারী বা ক্রেতারা। অপ্রদর্শিত অর্থ প্রসঙ্গে বর্তমান অন্তর্বর্তী সরকারের কোনো চিন্তাভাবনা আছে কী-না- জানতে চাইলে সেলিম রাজা বলেন, আবাসন খাতে অপ্রদর্শিত অর্থের বিনিয়োগ এখনো আছে। আশা করছি, এটা বাতিল হবে না। কারণ আবাসন খাত একটি জায়গা যেখানে অপ্রদর্শিত অর্থ বিনিয়োগে সরকারের ক্ষতি নেই। বিষয়গুলো এনবিআরকে বোঝানো হয়েছে। এজন্য গত সেপ্টেম্বর মাসে অন্য খাতে অপ্রদর্শিত অর্থ বিনিয়োগ বাতিল করেছে, তবে আবাসন খাতে বাতিল করেনি।